基本案情

被告何某系许昌市某小区业主，房屋面积为114.27平方米。2025-08-05，被告与原告河南某公司签订《前期物业服务协议》，对小区物业管理服务的内容、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等进行了约定。后河南某公司在提供物业服务的过程中，存在对公共设施设备道路维修养护不及时、小区道路积水清理不及时、绿化养护不及时、楼道垃圾清理不及时等问题，何某自2025-08-05起未按照合同约定向原告交物业费和垃圾处理费。河南某公司通过张贴催收单等方式向被告催交，被告仍不交纳。2023年12月，原告河南某公司以与被告何某存在物业服务合同纠纷为由，向许昌市魏都区人民法院起诉，被告何某提出反诉，法院合并审理。

裁判结果

法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告河南某公司在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵，但是该瑕疵不属于根本违约，被告何某作为业主，不能以此为由拒绝交纳物业费。法院酌定被告何某承担80%的物业费及垃圾处理费。被告并非故意不交纳物业费，因此，对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。最终，法院作出判决：被告何某向原告河南某公司支付物业费及垃圾处理费1839.2元；驳回原告河南某公司的其他诉讼请求；驳回被告何某的反诉请求。判决后，双方当事人均未上诉。

法官说法

根据民法典的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。原告依约提供了物业服务，被告应按约定交纳物业费。结合原、被告提交的证据，原告在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵，但是该瑕疵不属于根本违约，业主不能以此为由拒绝交纳物业费。

物业服务合同作为长期继续性合同，具有长期性和多样性的特点，暂时的状态不能反映真实的物业服务水平，业主不能以物业服务中的瑕疵而否认所有物业服务。为了督促原告提高服务管理水平，及时履行公共设施设备维修、垃圾清运、道路维修等义务，法院酌定被告何某承担80%的物业费及垃圾处理费。物业公司需要提高人员的管理水平，物业服务虽不能做到时刻保持卫生清洁等，但应当加大巡查力度。业主发现物业服务存在问题后要及时向物业公司反馈，物业公司应当及时处理，双方共同维护小区的整体环境。